De acordo com o Real Deal Price Disclosure System do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte no terceiro dia, a área exclusiva de 273,96 de ‘The Penthouse Cheongdam (PH129)’ localizada em Cheongdam-dong, Gangnam-gu, Seul assinou um contrato de arrendamento no dia 21 do mês passado para um depósito de 400 milhões de won e um aluguel mensal de 40 milhões de won. O aluguel mensal registrado neste momento de 40 milhões de won é o mais alto de todos os tempos. O recorde anterior foi de 27 milhões de won em 30 de julho do ano passado, registrado com uma área exclusiva de 264.546 metros quadrados de Akro Forest em Seongdong-gu, Seul. Naquela época, o depósito foi fixado em 20 bilhões de won.
No Jeonse Market, no dia 5 do mês passado, a área exclusiva de 271,2°C da Galleria Foret em Seongdong-gu assinou um contrato global no valor de 7,5 bilhões de won, estabelecendo o recorde de maior preço de aluguel da história.
O preço mais alto anterior foi de 7,1 bilhões de won registrado em fevereiro do ano passado para um espaço exclusivo de 219,96 metros quadrados para Brunen Cheongdam em Cheongdam-dong, Gangnam-gu. “Do ponto de vista do locador, a compensação pelo preço que não foi aumentado no passado funcionará”, disse Yang Jie Yong, diretor do Centro de Pesquisa e Desenvolvimento Yang Jie Yong.
Uma vista da cobertura de Cheongdam, que obteve o maior preço mensal de aluguel de um apartamento em Seul. [사진 = 매경DB]
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O mercado imobiliário está interessado no fato de que o registro do relatório mensal de aluguel foi redigido dois anos antes da implementação da lei de aluguel. Isso ocorre porque há preocupações de que a pressão sobre a taxa mensal de aluguel e aluguel aumentará se a lei de aluguel entrar em vigor em agosto. Em meio a essas preocupações, espera-se que a carga sobre os inquilinos aumente à medida que o novo aluguel mensal mais alto for usado.
O aluguel mensal de 40 milhões de won registrado pela Penthouse Cheongdam é 16 vezes maior que o preço médio de cerca de 2,5 milhões de won em Gangnam-gu, Seul, que tem o aluguel mensal mais alto de todos os governos locais do país. O aluguel médio mensal de apartamentos em Seul aumentou por oito meses consecutivos de julho do ano passado a fevereiro do ano passado, ultrapassando 1,25 milhão de won, aumentando a carga sobre os consumidores.
O mesmo vale para o preço de pré-venda. De acordo com o preço do mercado imobiliário KB, o preço dos apartamentos Jeonse na região metropolitana registrou um aumento de 0,02% na segunda semana de março (a partir de 14 de março), e depois registrou uma tendência de alta por três semanas consecutivas. Os preços dos apartamentos na região metropolitana da Jeonse, que apresentaram alta de 0,02% na segunda e terceira semanas (a partir de 21 de março), respectivamente, subiram para 0,03% no dia 28 do mês passado (quarta semana). Os inquilinos cujos contratos de quatro anos expiram dois anos após a promulgação da lei de aluguel têm que arcar com o preço muito alto ao assinar um novo contrato. Se o aluguel mensal não puder ser pago e o aluguel for alterado para aluguel mensal, o aumento do aluguel mensal é inevitável.
Se os inquilinos recorrerem à compra e venda para “comprar a casa própria”, o peso das dívidas familiares aumentará e o mercado de vendas estável poderá voltar a ser abalado. Mesmo que a lacuna de investimento aumente devido aos preços mais altos da Jeonset, inevitavelmente levará a preços de negociação mais altos.
Coberturas, Cheongdam, Akro Forest, etc. não são os complexos mais populares em Seul porque são “apartamentos de alto preço”. No entanto, dois anos após a promulgação da Lei do Inquilinato, novas locações e contratos de aluguel mensal estão prestes a serem assinados, e continua a preocupação de que novos relatórios sejam registrados e os consumidores fiquem sobrecarregados no mercado de aluguel.
A lei de aluguel imposta pela Assembleia Nacional liderada pela RPDC entrou em vigor no final de julho de 2020, e o direito de solicitar a renovação do contrato e a limitação mensal do aluguel é essencial. O inquilino pode prorrogar novamente o período de jeonse (2 + 2 anos) através do direito de requerer a renovação do contrato. Neste caso, a taxa de aumento do depósito recebido pelo proprietário é limitada a 5%. Após a implementação desta política, com a queda nas vendas da Jenons, o preço da Jenons subiu acentuadamente em todo o país. Como os consumidores voltaram seus olhos para o mercado de negociação devido à preocupação com o mercado de jeonse, o preço de venda também aumentou. De acordo com dados da KB Real Estate, o preço médio da Jeonse por um apartamento em Seul no mês passado foi de 674,19 milhões de won. O preço médio em julho de 2020 subiu 35% em relação aos 499,22 milhões de won. A região metropolitana também apresentou taxa de crescimento semelhante. Durante o mesmo período, o preço dos apartamentos Jeonse na região metropolitana aumentou 38,2% de 333,7 milhões de won para 465,5 milhões de won. Segundo a Asil, plataforma de big data imobiliário, o número de aluguéis na região metropolitana caiu de 93.190 em 2020 para 64.526 (a partir do terceiro dia).
Devido a esses efeitos colaterais, os pedidos por uma melhor lei de aluguel estão crescendo. O presidente eleito Yoon Seok-yeol prometeu melhorar o sistema durante a eleição presidencial, e o Comitê de Transição Presidencial está revisando maneiras de implementá-lo. “Se os incentivos fiscais forem adicionados para complementar a lei de aluguel, a lei se tornará mais complexa”, disse Lee Eun-hyung, pesquisador sênior do Korea Building Policy Research Institute.
Por se tratar de um sistema que já está sendo implementado, alguns sugerem que é necessário tempo de revisão suficiente e que a conclusão passo a passo é necessária. Koh Jong-wan, chefe do Korea Asset Management Research Institute, disse: “Se a lei de arrendamento for revogada, o próprio princípio da proteção do inquilino pode ser abalado.
[정석환 기자]
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