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Wirye, Garak e Sangdo, cujos preços de mercado diminuíram devido a redes de transporte deficientes
Os preços dos apartamentos em Seul aumentaram durante 11 semanas consecutivas. Nas três áreas de Gangnam (Gangnam, Seocho e Songpa-gu) e Yeongsan-gu, o preço médio caiu para 5% em relação ao ponto máximo histórico em 2022. Os especialistas informam que na parte sudeste de Seul, que tem alto desenvolvimento potencial, devemos prestar atenção às áreas vulneráveis devido às fracas redes de transporte. Munjeong-dong em Songpa-gu, Wiri New Town e Sangdo-dong em Dongjak-gu são áreas onde os preços de mercado estão se recuperando lentamente devido a atrasos no início da construção da Linha Wiri-sinsa e da Linha Ocidental. A explicação é que está subvalorizado considerando futuras melhorias na acessibilidade a Gangnam.
◆ O calor se espalha pelas três áreas de Gangnam e Yongsan
De acordo com a Pesquisa Nacional de Tendências de Preços de Habitação realizada pelo Conselho Imobiliário da Coreia no dia 9, o índice semanal de preços de vendas de apartamentos em Gangnam-gu no dia 3 atingiu 101,7, um aumento de 0,12% em relação à semana passada (27 do mês passado). Junto com Seocho-gu, os preços dos apartamentos subiram por 10 semanas consecutivas desde que subiram em 1º de abril. Songba-gu subiu por 16 semanas consecutivas desde fevereiro. O preço do Seocho-gu subiu durante 10 semanas consecutivas, reduzindo a diferença de preço para 1,8% em comparação com o ponto mais alto em janeiro de 2022.
Os preços de Gangnam-gu, Seoko-gu e Yeongsan-gu aumentaram cerca de 6% em relação ao ponto alto do terceiro trimestre de 2021, mesmo com base nos preços reais de transação. De acordo com a imobiliária, o preço médio real de transação de apartamentos nas três regiões autónomas no primeiro trimestre diminuiu -6,6%, -5,1% e -3,4%, respetivamente, em relação ao pico de 2021. A análise é que se os preços reais de transação forem revertidos No segundo trimestre, espera-se que o aumento geral seja superior.
Os preços dos apartamentos em Mapo-gu (-11,7%), Yangcheon-gu/Yeongdeongbu-gu (-12%) e Songpa-gu (-13%) também estão próximos dos máximos anteriores, especialmente em Gongdeok-dong e Mok-. dong. Yeouido-dong e Jamsil-dong. Uma unidade de 95 metros quadrados exclusiva para o complexo Mokdong 4 foi vendida por 2,035 bilhões de won no primeiro dia, quebrando um recorde. Uma unidade exclusiva do Mapo Prestige Xi de 59 metros quadrados em Yeomni-dong, o Mapo-gu foi negociado por 1,485 bilhão de won no dia 21 do mês passado, superando o recorde anterior. “Gangnam e Seocho tiveram uma tendência ascendente clara desde o início do ano”, disse Kim Ji-kyung, CEO da Tommy Real Estate Consulting, “e a tendência ascendente está se espalhando para os subúrbios de Seul”.
◆ Monitorar “áreas fracas” como Wirye e Sangdo
A indústria informa que mesmo na região sudeste de Seul, deve-se prestar atenção às áreas onde a recuperação do mercado continua lenta. O local representativo é Wirye New Town. Uma unidade de 59 metros quadrados destinada ao Wirye Central Xi (concluída em 2017) perto da Wirye Central Square foi negociada por 1,195 bilhão de won no dia 11 do mês passado. O preço diminuiu 18,1% em relação ao preço mais alto registado em setembro de 2021 (1,46 mil milhões de won). A unidade exclusiva de 84 metros quadrados no complexo Songpa Wirye 24 Dream & Green (2013) no Norte foi vendida por 1,41 bilhão de won em abril, uma queda de 16,5% em relação ao ponto alto em 2022 (1,69 bilhão de won). Um funcionário de uma agência imobiliária em Wiri explicou: “Devido ao atraso no início da construção da Linha Wiri Sensa, a recuperação na Cidade Nova de Wiri é mais lenta do que em outras áreas”.
A Linha Wirye Sinsa é uma linha que conecta 12 estações (14,7 km) da Estação Wirye Central Plaza à Estação Samseong e à Estação Sinsa. Esta é uma boa notícia que reduzirá significativamente o tempo de deslocamento para Gangnam para os residentes da Nova Cidade de Wiri, que não possui uma rede de transporte público. No entanto, como a GS E&C, uma empresa privada, e o governo da cidade de Seul seguiram caminhos paralelos no aumento dos custos dos projectos, não conseguiu passar na revisão do Comité de Deliberação de Investimento Privado do Ministério da Estratégia e Finanças no mês passado. Há notas de que não está claro se será inaugurado no primeiro semestre de 2028. Wirye New City também está promovendo a Linha Wirye-Gwacheon, que vai da Estação Bokjeong na Linha 8 do Metrô até a Estação Suseo na Linha 3, e Yangjae Citizen’s Floresta na Linha Shinbundang, depois para a Estação Horse Racing Park na Linha 4.
Muitos complexos residenciais na área de Mungyeong-dong, onde passa a linha Wirisinsa, ainda estão mais de 20% abaixo do seu pico. A unidade exclusiva de 84 metros quadrados na Cidade da Família Olímpica foi negociada por 1,67 bilhão de won no dia 18 do mês passado, uma queda de cerca de 20% em relação ao ponto alto de setembro de 2021 (2,1 bilhões de won). O limite de altura (86 metros) devido ao Aeroporto de Seongnam é um obstáculo à reconstrução.
A análise indica que a Linha Ocidental, com inauguração prevista para 2028, foi excluída das deliberações do Ministério da Estratégia e Finanças devido ao aumento dos custos do projecto e ao impacto dos complexos próximos. Um exemplo representativo é o complexo ao redor da Estação Jangseongbaeji, onde está prevista a construção da estação de transferência da Linha Ocidental e da Linha 7 do Metrô. O uso exclusivo dos 84 metros quadrados do Sangdo The Shop 1 atingiu seu preço mais alto (KRW 1,48 bilhão). em julho de 2021, caiu para KRW 1,125 bilhão no ano passado, mas se recuperou para KRW 1,23 bilhão em abril deste ano. A primeira fase do Projeto Gwanak Byeoksan Blooming, a ser construído na Estação nº 114 da Linha Ocidental, foi vendida no dia 15 do mês passado por 840 milhões de won para uso exclusivo de uma área de 84 metros quadrados, queda de 21,8 % do preço mais alto em fevereiro de 2021 (1,075 bilhão de won).
Repórter Park Jin-Woo
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