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[서울=뉴스핌]Kim Jeong-tae, Repórter de Construção e Imóveis = Um indicador estatístico ao qual vale a pena prestar atenção nas tendências de vendas e aluguel de apartamentos compilado pela agência imobiliária coreana foi revelado na semana passada. A taxa de variação dos preços de venda de apartamentos em todo o país aumentou. Este ponto de inflexão ocorreu na vigésima sétima semana desde que se tornou baixista em 27 de novembro do ano passado.
A área metropolitana passou de uma tendência plana para uma tendência ascendente, enquanto o declínio nas áreas regionais parou e se transformou numa tendência plana. Resta saber se este é um fenómeno temporário ou uma mudança de tendência, mas pelo menos a atmosfera está a mudar em áreas urbanas como Seul e Incheon.
[자료=한국부동산원]
Em particular, é dada atenção ao facto de que entre os 25 distritos de Seul, os três distritos de Noon, Dobong e Gangbuk, que estavam numa tendência descendente, todos se transformaram numa tendência ascendente ou estável. Normalmente, no mercado imobiliário, se as quatro regiões de Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa, Gangdong) e as três regiões de Myeongseong (Mapo, Yeongsan, Seongdong) servem como um barómetro da volatilidade do mercado, então Nodogang serve como o barómetro final. Por outras palavras, Nodogang é onde os preços da habitação sobem e descem na área de Seul. Por esta razão, as mudanças no rio Nodong são frequentemente interpretadas como um ponto de inflexão para uma mudança de direção.
Pode haver muitos fatores que fazem com que os preços dos apartamentos em Seul subam, mas o mercado vê o aumento dos preços dos aluguéis como o maior fator. Numa situação em que existem muitos factores negativos, tais como taxas de juro elevadas prolongadas, regulamentações contínuas de empréstimos, taxas de inflação elevadas e rendimentos reais baixos, é difícil encontrar qualquer potencial para o aumento dos preços da habitação que não seja um “aumento nos preços dos aluguéis”. .”
Os preços do Gionee vêm subindo há mais de um ano. Embora não seja um aumento repentino, está aumentando de forma constante e a escassez de apartamentos para alugar também está piorando. Há também relatos persistentes de que, em algumas áreas, à medida que a taxa jeon aumenta, o “investimento em lacunas”, que tenta comprar com jeonies, está a regressar. É por isso que as pessoas dizem que os preços dos aluguéis estão empurrando para cima os preços das casas.
O autor apontou diversas vezes esses movimentos de mercado e suas causas desde o segundo semestre do ano passado. Recorde-se que o preço do aluguer é um mercado que se move de acordo com a oferta e a procura. Apesar da lógica básica do mercado de que a oferta está a diminuir e a procura está a aumentar, o governo e os círculos políticos no poder e na oposição cruzaram os braços e não alcançaram uma “solução política” apropriada.
A razão para a diminuição da oferta é a diminuição do número de imóveis para arrendamento e a diminuição do número de novos apartamentos transferidos. Primeiro, o número de apartamentos em Seul é “zero” em maio. Embora o número de novas unidades de construção tenha aumentado em todo o país, o número diminuiu completamente em Seul.
Em Gangdong-gu, os preços dos aluguéis continuaram a cair durante algum tempo devido ao número de novas unidades de construção a serem movidas nesta primavera, mas mudaram para uma tendência ascendente à medida que a oferta estava um pouco esgotada. Isto é semelhante à situação em que os residentes se mudaram para um grande complexo de reconstrução em Gaepo-dong, em Gangnam-gu, no ano passado. À medida que o número de unidades foi sendo transferido, houve abundância de imóveis à venda, o preço do aluguel caiu, mas isso é semelhante ao fato de que o preço do aluguel se recuperou rapidamente à medida que os imóveis à venda foram vendidos.
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O número de apartamentos para alugar está diminuindo. A razão é simples. Isso ocorre porque a demanda está aumentando. A razão por trás do aumento da demanda é complexa.
Primeiro, a concentração de apartamentos está cada vez pior. Isso ocorre porque, na esteira do golpe de Jyoyoung, aumentou a evitação de moradias multifamiliares, como vilas, moradias urbanas e moradias semi-residenciais, como escritórios de hotéis. Como resultado, não só a polarização regional, mas também a preferência por apartamentos, transformou-se numa estrutura que está fadada a piorar.
Em segundo lugar, os empréstimos dos fundos da Jeon tornaram-se um incentivo para aumentar os depósitos da Jeon. O preço do aluguel da maioria dos apartamentos em Seul há muito é igual ou superior aos preços das casas em Gyeonggi-do ou Incheon. É muito mais fácil conseguir um empréstimo para alugar do que para comprar ou vender, que estão sujeitos a regulamentações rígidas de empréstimo. Além disso, por possuir uma casa, a pessoa fica isenta de impostos a pagar, razão pela qual Jeongsei continua a ser preferido. “A revogação do imposto geral sobre a propriedade para proprietários individuais”, proposta recentemente por alguns membros do partido da oposição, pode eventualmente tornar-se uma alternativa política que poderá aliviar a concentração de rendas.
Terceiro, o governo não consegue cronometrar as suas políticas. A revogação da segunda lei das rendas foi prometida como penhor, mas foi adiada porque “os efeitos secundários serão maiores” e “a oposição do partido da oposição será mais feroz”, e o fenómeno actual é que tem acontecido por quatro meses. É um facto geral que a renovação de contratos com os actuais proprietários agrava a escassez de habitação no Japão. Apesar de salientar constantemente que a “renovação do contrato 2+2” e a “regra do limite máximo de 5%” são as principais razões para a recorrência da crise de Gyeongsei e da crise reversa dos aluguéis, o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes, o ministério responsável , respondeu negativamente.
Não é fácil resolver o problema jeonse sem resolver esses problemas de forma abrangente. A fim de estabilizar a oferta e a procura de renda mensal, a regulamentação de múltiplos proprietários também deve ser abolida. Temos de reconhecer que o sector privado representa uma percentagem absoluta do mercado de arrendamento e preparar alternativas realistas.
Em resposta, o ex-ministro de Terras, Infraestrutura e Transportes Won Hee-ryong propôs uma reforma fundamental de Johnsee, e o atual ministro Park Sang-woo propôs moradias para aluguel de longo prazo para empresas, mas esta é uma tarefa que deve ser perseguida por um longo tempo. perspectiva de prazo. Perspectiva terminológica.
O ministro Park Sang-woo disse em reunião com repórteres no dia 13 que introduziria medidas para estabilizar Gyeongsei, incluindo melhorias na Segunda Lei do Inquilinato, mas o anúncio foi temporariamente adiado indefinidamente. Seria uma sorte se as medidas tomadas recentemente pelo governo, embora continuem a falhar, fossem consideradas com mais cuidado.
No entanto, já foram tomadas contra-medidas, mas também há rumores de que o partido no poder, o Partido do Poder Popular, está a “manter” o anúncio das contra-medidas pelo Ministério da Terra, Infra-estruturas e Transportes. O mesmo se aplica ao anúncio do “Plano de Racionalização da Habitação e da Regulamentação Fundiária”, que estava previsto para ser anunciado na semana passada.
Não conheço os detalhes, mas não é algo que deva ser utilizado como ferramenta na guerra política com o partido da oposição. É tarde, mas não vale a pena continuar esmagando. As leis a serem revogadas devem ser seguidas com ousadia e os regimes fitoterápicos devem ser aplicados rapidamente. Se esta for uma carta usada nas batalhas políticas ao ser entregue à vigésima segunda Assembleia Nacional, então o partido no poder é pior do que o partido da oposição.
dbman7@newspim.com
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